Чего хотят покупатели

Реклама

Рынок загородной недвижимости не похож на городской. Он меньше зависит от макроэкономических показателей, живет своей жизнью и развивается по своим законам. Это гораздо более закрытая и непростая для исследования отрасль, в сравнении с городским строительством. Здесь невозможно получить официальные данные по количеству проданных земельных участков или участков со строительным подрядом.
Предлагаем постепенно формировать открытое информационное поле.
Данный обзор рынка загородной недвижимости касается окрестностей Екатеринбурга.
В аналитике мы опирались на внутренние исследования и данные компании Villa66, а так же ряда дружественных организаций . Приглашаем к диалогу коллег, которые готовы поделиться своей позицией и взглядами на ситуацию.

На наш взгляд ситуация на рынке 2018 года была более оптимистичной, чем в 2017 году.
Объемы продаж подросли на 10-15%. Традиционно, основные объемы продаж происходят в загородных поселках по Челябинскому, Тюменскому и Полевскому трактах. Там же находится наибольшее количество коттеджных поселков и наибольшее предложение по объему.
Цены за год увеличились на 7-10%. При этом, цены растут в дешевом («эконом») и дорогом (ВИП) сегментах рынка. Стоимость среднего («бизнес») сегмента практически не изменилась.
На рынке по-прежнему превалирует предложение «участки без подряда». Рынок таких продаж – около 90% в объеме проданных участков. Рынок «участки с подрядом» характерен для сегмента ВИП и LUXURY. Здесь для застройщика важно не количество проданных участков с домами, а цена.
Рынок загородных поселков с предложением «участки без подряда»
Этот рынок по-прежнему делится на 3 неравномерных сегмента:
Неорганизованные поселки – это поселки без управления, в них нет Управляющей компании и/или ДНП. Такие поселки имеют ориентировочные границы застройки. Зачастую периметр не огорожен и не охраняется, эксплуатация инженерных сетей и мест общего пользования (в т.ч. дороги) не ведется или ведется не системно.
На 2018 год это порядка 20% рынка, и надо заметить, что данных предложений все меньше и меньше.
Слабо организованные поселки управляются непрофессиональной УК и/или ДНП.
Таких поселков на рынке около 60%.
Доля их уменьшается, но очень медленно.
Хорошо организованные поселки управляются профессиональной УК или сильным председателем ДНП.
Здесь чистота, порядок и своевременное обслуживание инфраструктуры.
Их можно пересчитать по пальцам, но запрос на такой подход у покупателя активно формируется.
Как мы видим, цивилизованное управление в «загородку» приходит медленно. Связано это с малым количеством крупных профессиональных УК на рынке, способных справиться со сложностями и тонкостями в управлении проектами жилой застройки за городом, а также с нежеланием собственников работать с УК.
Рынок продажи земельных участков «без подряда» претерпел некоторую коррекцию:
«Эконом» сегмент уменьшает площади участков. 60- 65% продаж приходится на участки площадью 6-8 соток (вместо 7-9 соток в 2016, 2017 гг). Связано это с «суммой чека» и желанием сэкономить на земле в пользу более благоустроенного дома.
«Бизнес» сегмент, напротив, увеличил свои пожелания к площади до 10-13 соток (вместо 9-10 соток в 2016, 2017 гг). Связано это с интересом и пониманием «пространственного развития» своего землевладения.
«ВИП» сегмент в среднем остался на прежнем уровне — 15-18 соток.
При этом количество желающих купить 20-25 соток и более увеличилось до 20%.
Рынок продажи новых коттеджей (земля с подрядом)
В целом, подтверждается тенденция прошлого года к уменьшению площади домов. У покупателя появилось больше рационального понимания затрат на содержание и налоги, и меньше иллюзий по поводу «большого семейного гнезда».
«Эконом» сегмент в основном представлен домами 80-120 м2

Ленточный или свайный фундамент, стены из пеноблока или каркас. Исполнение — под «черновую» или «чистовую отделку». При этом дома, в основном, строятся на участках 6-7 соток по максимально низкой цене. Предложение в данном сегменте занимает порядка 80-85% рынка.
«Бизнес» сегмент домовладений обычно предлагает дом 150- 200 м2 на участке 8-10 соток. Данное предложение занимает порядка 15% рынка. Изменения в данной категории произошли, в основном, в сроках продажи, которые увеличились на 15 -20%. А так же в степени готовности объекта: увеличилось доля объектов под «чистовую» отделку, где подключены сети и облагорожен участок.
«ВИП» сегмент на рынке представлен единичными проектами и продажи происходят очень индивидуально.
«Таунхаусы» и «дуплексы» представлены на рынке в небольшом количестве. Для пригорода Екатеринбурга это, скорее, экзотика. Рассчитано данное предложение на покупателя «первого жилья» и более-менее успешно в черте города и самом ближайшем пригороде.
Изменение требований покупателей к загородной недвижимости в 2018 году.
В целом следует сказать, что покупатель стал более грамотным и требовательным, и 2018 году это невозможно не заметить.
В сегменте «Эконом» — возникло расслоение по требованиям и пожеланиям. Даже в сегменте эконом, количество покупателей, для которых важна только цена заметно снизилось (на 10-15 %). Почти половина этого сегмента научились обращать внимание на качество дорог, инженерные сети, соседей и инфраструктуру. Не все из них готовы «переплатить», чтобы быть уверенными в качестве поселка, но понимание, что при покупке важна не только стоимость «сотки» формируется даже в нижнем ценовом сегменте.
Покупатель земли в сегменте «Бизнес» стал еще более требователен.
Данный факт можно зафиксировать аналитикой ведения сделки:

  • «время прохождения сделки» от получения ЛИДа до заключения договора увеличилось на 25% по сравнению с 2017г.,
  • «количество встреч и показов» — увеличилось на 20%,
  • «предоставление информации» (дополнительные проекты, тех. условия, разрешения на строительство и пр). — увеличение практически на 40%.

    Парадоксально, но покупатель в сегменте «ВИП» изменился в сторону быстроты принятия решения - «время прохождения сделки» сократилось на 7%. При этом количество земельных участков, продающихся по акциям (скидка, рассрочка) осталось практически неизменным, хотя условия акций ужесточились.
    Время рассрочки уменьшилось, рассрочки более 3х месяцев предлагаются с «увеличением цены».
    Количество участков «со скидкой» и «скидка 50%» заметно снизилось.
    Ситуация с кредитованием практически не изменилась: количество ипотечных и кредитных сделок на рынке покупки земли занимало и занимает 1-2 %.
    Статистика кредитования сделок по продаже новых коттеджей, по отзывам застройщиков, тоже не сильно изменилась.
  • Самое интересное – это рассмотреть, как именно изменились требования покупателей к проекту загородного поселка.
    ЧЕГО ХОЧЕТ ПОКУПАТЕЛЬ в 2018 году:
    1. На первое место переместился выбор поселка и его возможностей. Если раньше сначала выбирали выезд из города (Челябинский, Тюменский или иной тракт), то теперь это вопрос №2. А вопрос №1 — выбирают «место для жизни», с развитием инфраструктуры и транспортной доступности. Выезд из Екатеринбурга уже не так важен. Увеличение произошло на величину порядка 15%.
    2. Ужесточились требования к поселку:
  • Расположение: подальше от тракта, лесной массив, роза ветров, время поездки от дома/работы.
  • Концепция поселка и проектирование: подходит ли поселок для семьи и на сколько продуман проект.
    Покупатель визуализирует, как он там будет жить.
  • Инженерные сети: газ и э/э желательно в подземном исполнении, централизованный водопровод желателен, дорога не менее 6 м в ширину, асфальт очень желателен, освещение дороги и мест общего пользования обязательно.

  • Инфраструктура: детско/спортивные площадки с наполнением «чем больше-тем лучше» с вопросами «А почему нет еще и …?».
    Места для прогулок, желательно тротуар, организованные выходы/выезды на спортивной технике в лес.
    Количество людей, не желающих гулять по дороге и не желающих, чтобы по поселку «гоняли» квадроциклы выросло на 25%.
    Магазинчики, кафе, автомойка и пр. добавили в приоритете 10%. Школа и детский сад — вопросы задает 90% покупателей.
    При этом 80% семей хотят иметь возможность прикрепиться к соседней школе, хотя детей в ближайшие 1-2 года переводить из города не собираются.
    Общественный транспорт также интересует больше как возможность, а еще как необходимость для проезда рабочих и обслуживающего персонала. 3. Требования к форме участка претерпели существенные изменения.
  • На 20% увеличилась востребованность участков правильной формы - квадрат, прямоугольник.
    Длина участка по «фронту» - выход к дороге - требуется 22-24м.
    На 15% выросло количество желающих жить в тупике иди на тупиковой улице.
    На 5% снизилось количество желающих иметь участок, где с двух сторон дорога.
    И, что наиболее интересно, на 15-18% увеличилось количество покупателей с запросом «Чем меньше соседей - тем лучше» и с вопросом «А кто будет моим соседом?»
    4. Важным изменением 2018 г. стало желание покупателя иметь дополнительный сервис: служба сантехников, электриков, обслуживание котельной, чистка снега, покос травы и пр. теперь ожидаются прямо в поселке.


    Запуск новых проектов
    На рынке в 2018 г. новых проектов было запущено крайне мало. При этом произошли неприятные изменения в сегменте «Эконом» и «СуперЭконом». Застройщик при реализации проекта пытается возложить ответственность за строительство ЛЭП на монополистов- энергетиков, за строительство газопровода — на договоренность ДНП и монополистов- газовиков, только дорогу в режиме «эконом» такой застройщик готов делать самостоятельно. То есть покупатель получает земельный участок, а дальше должен все сделать сам: электроэнергию требуйте по закону с монополистов, по газу — делайте ДНП, «скидывайтесь» деньгами и заключайте договор с газовиками.
    На административном уровне также произошли изменения. Главное — отмена разрешенного использования земли «для дачного строительства» и отмену объединения граждан в Дачное некоммерческое партнерство».
    Второе — вступление в силу 214 закона, под который подпадает строительство многоквартирных домов и таунхаусов. Также ужесточились требования (в т.ч. с помощью административных барьеров) по внесению изменений в Ген планирование, Правила Землепользования и пр. Изменения произошли и в работе с Кадастровой палатой, Департаментом лесного хозяйства, министерствами культуры, сельского хозяйства и пр.
    Произошли изменения, связанные с охранными зонами (зоны с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ).
    На публичной карте РОСРЕЕСТРа стали активно появляться такие зоны ЗОУИТ, которые, зачастую накладываются на уже построенные и зарегистрированные объекты недвижимости.
    Или застройщику необходимо срочно вносить коррективы в Проект планировки не построенного, но уже запроектированного поселка.

Что ждет Рынок загородной недвижимости в 2019 году

  1. Объем проданных участков «без подряда» вырастет на 10 -15%. Рост придется на сегменты «Эконом» и «ВИП».
    «Бизнес» сегмент прибавит, но меньше — порядка 5-7%.
  2. Объем проданных домов не увеличится. Превалировать на рынке будут по-прежнему дома «Эконом» и «Суперэконом».
    Продажа таунхаусов, скорее всего, уменьшится в объеме на 5-7%.
  3. Объемы построенного жилья, в первую очередь покупателями земельных участков самостоятельно, может увеличится на 10-15% по сравнению с 2018г.
  4. Цены на загородную недвижимость здесь обсуждать не стоит, чтобы не вызвать интереса соответствующих служб. Объем традиционного предложения «продажи по акции» снизится на 5- 8%.
  5. Новых проектов коттеджных поселков появится на рынке крайне мало.
  6. Произойдет еще большее разделение рынка на «Успешный» и «Неуспешный» проекты.



Поделился мнением Бессонов Сергей, эксперт компании Villa66

Жизнь за городом
Фазенда.рф

Реклама